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　　10年前，許女士（化姓）從南京一位大學老師手中買來一套二手房，沒想到4年后，噩夢隨之而來：這位老師偷偷抵押了房子貸款后，舉家消失，而銀行向法院起訴要求執(zhí)行這套房產……在最近5年中，許女士一直在為這套房子奔波，暴瘦了十幾斤。說起這幾年的經歷，她幾度落淚：“房產已經過戶到我名下，為什么房產證的備注欄里還標注著原房主將此房抵押的信息？”

　　近期，南京玄武區(qū)法院將對此案進行判決。

　　給買房人提個醒

　　針對許女士的問題，江蘇圣典律師事務所嚴國亞律師稱，許女士買房時自身存在疏忽，沒有及時辦理過戶。當然，李某因工作年限未達到規(guī)定，房產證在學校手里，這是現(xiàn)實情況。在這種情況下，如果當初許女士到學校房管部門登記備案，李某就不可能拿出房產證，進而辦抵押貸款。

　　北京中銀（南京）律師事務所左迎春律師也表示，許女士在沒有辦過戶的情況下付清房款，自我保護意識不強。這也給其他買房人提了個醒，即雙方應及時到房產部門辦理相關手續(xù)，這樣一來，便不容易產生類似糾紛了。

　　房子買來4年多

　　突然發(fā)現(xiàn)被抵押了

　　2003年6月25日，許女士與南京一所大學的老師李某簽了購房合同，約定總房款21萬，她先付18萬。6月30日，許女士拿到鑰匙入住。7月初，許女士將戶口遷進房子。雙方在合同中約定，2006年底前辦完過戶。

　　2004年2月，李某找到許女士，說他剛買房，要裝修，希望提前拿走3萬元尾款。許女士答應了，但她沒料到，麻煩來了。

　　很快到了2006年底，按說應該辦過戶了，但學校此前出了個通知，要求老師在校工作滿10年才能把房產證發(fā)給個人。“李某差半年就滿10年，反正房產證在學校，那就再等半年吧。”許女士想。

　　可等到2007年底，許女士找到學校詢問時，房產科工作人員的答復讓她頓覺五雷轟頂：“這套房子今年4月份被李某拿去銀行抵押貸款了，房產證沒法過給你。”

　　許女士立即找到李某。李某解釋說，自己急需用錢，所以沒告訴許女士就去辦抵押貸款了。他說他已經找了在上海做生意的妹婿，年底資金一回籠，還完銀行貸款，立即幫許女士辦過戶。他還寫了一份保證書，承諾在2007年12月31日前將房產過戶給許女士。

　　但是2008年1月28日，李某突然失蹤了，他的妻子也一同失蹤。

　　幾經周折終于過戶

　　銀行又來要房子

　　這下，許女士急了，銀行也急了，都將李某告了。

　　2008年2月，許女士將他告上玄武法院。法院開庭審理此案時，李某沒有到庭。許女士提交了買房合同、保證書等證據(jù)，法院審查后認為，這些證據(jù)真實有效，李某確實已將房子賣給許女士，就支持了許女士的訴求，判決李某協(xié)助她辦理過戶手續(xù)，并支付違約金。由于李某失蹤，許女士費盡周折，直到2010年7月才辦好過戶，但房產證上卻備注了一條“2007年4月李某以此房抵押向銀行貸款25萬元”的信息。

　　李某失蹤后，銀行也開始了訴訟之旅。2008年底，銀行將李某告上秦淮法院，要求李某償還本金及利息，并且主張對李某抵押的房子有優(yōu)先受償權。因許女士向檢察院申訴，檢察院向中院抗訴，撤銷了上述裁定，此案又發(fā)回玄武法院再審。玄武法院審理認為，銀行與李某的借款合同、房產抵押合同均合法有效，銀行可以要求李某還錢，但不支持對抵押房產的優(yōu)先受償權。銀行不服，向南京中院上訴，中院2012年底裁定撤銷這份判決，要求重審。

　　許女士能不能將房產證上的抵押信息刪除？銀行能不能執(zhí)行許女士名下的這套房產？這些都要等待玄武法院的重審。

　　銀行方面表示，現(xiàn)在雙方都是受害者，希望法院能充分考慮到，做出公正的判決，“法院怎么判決，我們就怎么執(zhí)行”。

　　原房主夫婦消失

　　都已被單位除名

　　昨天，記者去李某單位及其妻子單位核實，兩家單位相關負責人均證實，2008年初兩人就已失蹤，單位都已將他們除名。

　　李某所在大學的學院領導說，李某是1997年碩士畢業(yè)留校的，平時還挺積極的，乒乓球也打得好，后來聽說迷上了彩票，欠下一屁股債，不僅欠了學院錢，還欠了許多同事的錢，到處拆東墻補西墻。許女士說，李某失蹤后，還有很多放高利貸的人找上門來。

　　李某的妻子在南京一家公司當文秘，單位相關負責人說，2008年初，她給領導打了一個請假電話后，手機關機，再也聯(lián)系不上了。

　　許女士與銀行都說被騙，為什么警方沒立案？

　　許女士說，李某賣給她房子后，又拿房產證到銀行辦理抵押貸款，這屬于惡意詐騙。她多次找到玄武警方，希望立案調查。但警方說，如果要以涉嫌貸款詐騙對李某立案調查，應由銀行方面提出，因為許女士并不是貸款詐騙的直接受害方。

　　而銀行方面有關人士說，他們并不是不想報案，他們也是受害者，也希望盡快找到李某。兩年前，他們曾到過玄武區(qū)公安分局經偵大隊，但警方認為，李某辦理的抵押貸款手續(xù)都是完備的，而且還按期還款過好幾個月，照這么看，不能認定他有詐騙的故意，因此沒立案。

　　銀行審查不夠嚴，抵押貸款合同有效嗎？

　　許女士告訴記者，2007年，李某到銀行辦理抵押貸款，貸款用途是買房。他提供的買房協(xié)議顯示，他要買的房子位于許府巷58號302室。“這個買房協(xié)議是假的。”許女士說，為了核實這個情況，她跑了派出所、銀行、省銀監(jiān)局等部門。今年4月28日，省銀監(jiān)局向她出具了一份書面答復意見，“經核查，該房屋買賣行為未發(fā)生，銀行在此筆貸款中未對貸款用途材料的真實性做到盡職審查。”

　　許女士還說，在銀行出具的抵押貸款調查報告中，還有一些錯誤：比如調查時間上面寫的是2007年4月5日。當天李某與銀行簽訂了抵押貸款合同。而許女士提供的評估報告顯示，估價日期為2007年4月6日至4月7日，“也就是說銀行還沒有上門評估調查，抵押合同都已經先簽了。”另外，李某妻子的工作寫的是大學后勤，但實際上她是在一家公司當文秘。

　　基于這些，許女士認為李某是用欺騙手段，簽了貸款合同，因此合同應是無效的。

　　對此，銀行方面表示，雖然在抵押貸款的審批過程中有瑕疵，但不影響房子的抵押效力。李某有房產證，調查人員上門時，他也實際在房子中，加上他又是大學老師，是銀行的優(yōu)質客戶，“我們不可能像公安等部門，調查手段畢竟有限。并不能因為這個原因，就認定貸款合同無效。另外，李某買房的交易沒有發(fā)生，這也不是銀行能控制的。”

　　江蘇圣典律師事務所嚴國亞律師認為，李某辦理抵押貸款時，雖然許女士已經付過款、住進房子，但事實上李某仍是房子物權人，銀行在核查過兩證、手續(xù)齊備的情況下辦理貸款，是沒有問題的。至于許女士認為銀行存在審核不力、把關不嚴的情況，銀行顯然有責任，但這并不影響抵押貸款合同的效力。

　　不過，北京中銀（南京）律師事務所左迎春表示，像李某這樣，將房子售出后又進行抵押貸款，并非個例。實際生活中也有類似的判例，即抵押物存在經濟糾紛，訴諸法院后，法院判決解除抵押貸款合同。就許女士的問題，因為銀行在審核、發(fā)放貸款過程中，存在一定疏漏，銀行與李某之間的抵押貸款合同是不是成立，法院應認真考慮。

　　房子現(xiàn)在不是抵押人的，銀行能執(zhí)行嗎？

　　嚴國亞律師認為，對于銀行的疏漏，主管部門可以根據(jù)行業(yè)管理規(guī)定進行處理。另外，法律規(guī)定，抵押物權享有優(yōu)先權，所以銀行主張對房產有優(yōu)先受償權，法律應予支持。

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　　委托放貸人賣房，還完債傻眼了：70萬的房子只賣50萬，還掉30萬找零都沒有

　　南京人劉崗因生意周轉借了25萬元高利貸，由于經營不善，利息越滾越多，他只好將房子委托給債主賣掉，以此還清債務。沒想到，房子被低價賣出，放貸人還霸占了所有房款。郁悶的他，只好告了放貸人，要求賠償損失。

　　劉崗常年在外地做生意，可都沒什么起色，只好回到南京奮斗。做了一段時間，生意依舊沒好轉，朋友勸他擴大規(guī)模，沒準就能扭虧為盈。劉崗著手租店面、請人手，可資金方面卻捉襟見肘。這時，另一個朋友建議他借高利貸。經這個朋友的牽線，劉崗將自己的一套房子抵押給放貸人徐某，于2011年年底拿到了25萬高利貸。

　　可是，擴大經營后，劉崗的生意比以前更糟，起初他還能還點利息，后來一分錢都還不出來了。短短兩三個月時間，25萬元高利貸就滾成了30多萬。

　　放貸人徐某找上門來：“要不把房子賣了還債吧，省得利息越滾越多！”劉崗同意了。不過，賣房的事徐某沒出面，而是委托朋友趙某全權代理。2012年初，雙方到公證處辦理了售房委托公證手續(xù)。

　　沒過多久，徐某告訴劉崗，房子已經賣了，他欠的債算是還清了。劉崗一聽賣房的價格，就傻了眼：自己那套房子怎么也值70多萬，居然50萬就給賣了！再說，自己只欠30多萬，扣掉這部分，剩下來的房款也該給自己啊。劉崗多次向徐某和趙某討要，無果。一氣之下，他起訴到法院，要求該還的錢得還，另外賤賣房子造成的損失也得賠。

　　“委托書是他自己簽的，公證也是他和我一起辦理的，我有權幫他把房子賣了還債。”在法庭上，徐某和趙某說。趙某還說，當時劉崗為了盡快還債，同意他們適當放低價格盡早脫手，價格也是事先商量好的，“不然我怎么會知道他的房產交易密碼。”

　　近日，秦淮法院審理認為，由于劉崗輕易泄露房屋交易密碼，趙某才有機會賣掉房子，所以造成損失他自己也有過錯。法院酌定劉崗自行承擔損失的20%，徐某和趙某則要賠償他損失的80%，另外剩余的房款也要歸還，兩筆錢合計35萬元。（文中人物均系化名）