代表委員交鋒“房產稅”“限購令”
2011-03-04 09:59:00 作者： 來源：大眾網--大眾日報
中國房地產市場正在經歷一輪頻度密集、力度空前的調控。當高企的房價遭遇調控的重拳,市場的走勢變得撲朔迷離；比起房價本身,調控方式和效果變得更加引人關注:“最嚴調控”究竟能否讓房價回歸理性?
中國房地產市場正在經歷一輪頻度密集、力度空前的調控。當高企的房價遭遇調控的重拳,市場的走勢變得撲朔迷離；比起房價本身,調控方式和效果變得更加引人關注:“最嚴調控”究竟能否讓房價回歸理性?在打擊投資投機的同時是否會誤傷百姓改善型需求?房產稅收怎么用?央企退出房地產業能不能撼動高房價?調控舉措引發的一系列問題成為代表委員們關注的焦點。
限購令會不會誤傷正常需求
在新一輪房地產調控中,商品房限購政策被認為是力度最大的兩記重拳之一(另一記是房產稅試點)。被稱為“史上最嚴”的調控政策能否最終讓房價回到理性的軌道、合理的水平?
【觀點一】北京大學經濟學院教授李慶云委員:相比房產稅試點,限購政策對房價的作用會更明顯,現在成交量已經開始回落,相信價格會松動。由于中國的房地產市場化起步很晚,人多房少,市場房源存量不足的問題會長期存在,所以限購政策應該有一個中長期的計劃。
【觀點二】河南臺興房產有限公司董事長王超斌委員:“限購令”下,實際需求其實并沒有減少,只是被壓制了。出于成本的考慮還有對政策調整的預期,以及對需求的判斷,開發企業不一定就會大幅度調整房價。不僅如此,一旦限購取消,難保市場不會出現報復性的反彈。
“限購令”在大城市筑起了一道籬笆墻,把許多有正常購房需求的外來人員擋在了外邊。以戶籍標準為例,有人在北京工作了三四年,但因為拿不出五年的納稅憑證就不能買房,人家給北京作出貢獻,不讓人家買房沒道理。如果有人有兩套住房,想把其中一個置換成一個更大的,目前來看,他再買第三套房就會被限制,這種情況就會影響到他正常的改善型需求。
【觀點三】清華大學經濟管理學院金融系主任李稻葵委員:房地產限購的本質是局部性的資本管制的機制設計。以差別化房地產貸款利率為例,它對不需要貸款的投資者無可奈何,也管不了從其他渠道融資的投資者。“限購”是常規調控手段失效的情況下所能采取的最后一劑藥,在目前地產價格持續攀高的形勢下,“限購”就像給高燒病人的一劑退燒針,有其副作用,但無疑是必需的。
央企該不該徹底退出樓市
過去兩年,央企創造了一個又一個“地王”神話,地價高漲推動了房價上漲的預期。為規范央企在房地產業的發展,去年國務院明令78家非房地產主業央企退出房地產市場。如何看待央企、國企退市?
【觀點一】清華大學政治經濟研究所所長蔡繼明委員:與民營企業相比,央企有著太多不對稱的競爭優勢,巨大的資金積累、天量的信貸額度。央企參與房地產業對民營企業而言從一開始就是不公平的,這種不公平會助長壟斷的產生,進而導致價格的失控。現在雖然很多央企按要求退出了房地產市場,但仔細觀察行業內留下來的央企會發現,真正左右房地產市場的大企業都還在。帶有壟斷性質的大央企應該更多參與公共事業的建設,而不是進入競爭性和高利潤的行業。
【觀點二】綠色中原集團董事長宋豐強委員:在市場經濟條件下,在房地產行業完全排除國企、央企不現實,也不可能。另外,從房地產調控的角度來看,央企對中央政策的執行力度應該更大。最近幾年,帶頭降價的房地產開發企業幾乎都是央企背景的企業,擔負保障性住房建設的企業也多為央企背景的企業,所以央企涉足房地產不能簡單否定。
房產稅是否增加購房成本
房產稅試點上海、重慶兩地率先“破冰”。而最近國內一知名網站的調查數據顯示,超過八成的網友反對對居民住宅征收房產稅。3月3日下午,一些代表委員對房產稅開征問題展開激烈交鋒。
開征房產稅,增加的稅負轉嫁到老百姓身上,增加購房成本,最終推高房價。不少受訪者對記者表示了開征房產稅的憂慮。
“房價同其他商品的價格一樣,是由房屋的開發成本、開發商利潤和供求關系決定的。開征房產稅,解決不了房屋的開發成本、開發商利潤和供求關系問題,因而也就難以從根本上解決房價上漲問題。”普華永道中天會計師事務所有限公司審計合伙人張國俊委員介紹,統計資料顯示,目前土地成本一般占到房價的25%以上,各項稅費占到房價的15%左右,建安成本費用等占到房價的30%左右,其余的為開發商的利潤。“這說明,要降房價,必須降低成本,尤其是其中的土地成本和稅費成本。而這都是開征房產稅無法做到的。”全國人大代表、重慶索通律師事務所律師韓德云也認為,“地價不降,房價無法下降。”
“開征房產稅不會影響百姓對住房的剛性需求,因為對一套房即滿足居民基本居住需求的住房是不予征稅的。商品房的價格再高,跟低端群體解決‘住有所居’沒有直接關系。因此房價即使被拉高,也不會影響民生。”財政部財政科學研究所所長賈康委員認為,開征房產稅會增加百姓購房成本說不通。
山東經濟學院房產研究所所長郭松海委員認為,住房的剛性需求事關百姓安居,屬于民生范疇,需要多渠道予以滿足或解決,僅靠調控商品房市場是杯水車薪。“事實也證明,剛性需求和改善需求、投資需求要用不同方式解決。對于投資需求,開征房產稅絕對沒有錯。”
即使是一些對開征房產稅持反對意見的代表委員也認為:開征房產稅是打擊炒房、調控房價的重要手段,也是地方涵養稅源、推動稅收體制改革的重要一步,不得不做。但是無論是試點,還是擴面,都須慎行。
面對是否繼續試點、是否推進“擴面”的爭論,賈康委員認為,房產稅的征收涉及各方面的利益,目前最好的方式是暫且擱置爭議,盡快在試點城市總結出成功經驗,再針對經驗、教訓進行討論,爭取在“十二五”期間“擴面”成功。
“房產稅的開征,會從個別試點城市向一線城市、二三線城市推進,也會從增量房向存量房推進。”郭松海委員說,試點要深入推進、總結經驗,擴面要穩妥開展、因地制宜。
張國俊的看法則相對激進。“開征房產稅,應該警惕、糾正某些地方政府借調控房價之名,行開辟稅源之實的嫌疑。”他認為,許多地方財政收入主要靠賣地,土地財政被認為是推高房價的罪魁禍首,因此,一些地方政府急于尋找新的稅源。“房產稅的征收對象會逐步從增量向存量推進,范圍逐步擴大,并且來源穩定,必然受地方政府青睞。”
“據我了解,試點地區有一些問題非常棘手,若不解決則改革難以推進。”全國政協委員、蘇州大學法學院教授楊海坤舉例,目前上海和重慶都是按房屋評估值征稅,但評估機構有的隸屬財政系統,有的隸屬稅務系統,有的則由社會中介機構承擔,難以統一。“要‘擴面’,須先把試點做好。要做好試點,與其爭論合法性,不如先討論一些更實用的問題。”
(綜合本報記者趙琳、董卿、賈瑞君和新華社報道)
限購令會不會誤傷正常需求
在新一輪房地產調控中,商品房限購政策被認為是力度最大的兩記重拳之一(另一記是房產稅試點)。被稱為“史上最嚴”的調控政策能否最終讓房價回到理性的軌道、合理的水平?
【觀點一】北京大學經濟學院教授李慶云委員:相比房產稅試點,限購政策對房價的作用會更明顯,現在成交量已經開始回落,相信價格會松動。由于中國的房地產市場化起步很晚,人多房少,市場房源存量不足的問題會長期存在,所以限購政策應該有一個中長期的計劃。
【觀點二】河南臺興房產有限公司董事長王超斌委員:“限購令”下,實際需求其實并沒有減少,只是被壓制了。出于成本的考慮還有對政策調整的預期,以及對需求的判斷,開發企業不一定就會大幅度調整房價。不僅如此,一旦限購取消,難保市場不會出現報復性的反彈。
“限購令”在大城市筑起了一道籬笆墻,把許多有正常購房需求的外來人員擋在了外邊。以戶籍標準為例,有人在北京工作了三四年,但因為拿不出五年的納稅憑證就不能買房,人家給北京作出貢獻,不讓人家買房沒道理。如果有人有兩套住房,想把其中一個置換成一個更大的,目前來看,他再買第三套房就會被限制,這種情況就會影響到他正常的改善型需求。
【觀點三】清華大學經濟管理學院金融系主任李稻葵委員:房地產限購的本質是局部性的資本管制的機制設計。以差別化房地產貸款利率為例,它對不需要貸款的投資者無可奈何,也管不了從其他渠道融資的投資者。“限購”是常規調控手段失效的情況下所能采取的最后一劑藥,在目前地產價格持續攀高的形勢下,“限購”就像給高燒病人的一劑退燒針,有其副作用,但無疑是必需的。
央企該不該徹底退出樓市
過去兩年,央企創造了一個又一個“地王”神話,地價高漲推動了房價上漲的預期。為規范央企在房地產業的發展,去年國務院明令78家非房地產主業央企退出房地產市場。如何看待央企、國企退市?
【觀點一】清華大學政治經濟研究所所長蔡繼明委員:與民營企業相比,央企有著太多不對稱的競爭優勢,巨大的資金積累、天量的信貸額度。央企參與房地產業對民營企業而言從一開始就是不公平的,這種不公平會助長壟斷的產生,進而導致價格的失控。現在雖然很多央企按要求退出了房地產市場,但仔細觀察行業內留下來的央企會發現,真正左右房地產市場的大企業都還在。帶有壟斷性質的大央企應該更多參與公共事業的建設,而不是進入競爭性和高利潤的行業。
【觀點二】綠色中原集團董事長宋豐強委員:在市場經濟條件下,在房地產行業完全排除國企、央企不現實,也不可能。另外,從房地產調控的角度來看,央企對中央政策的執行力度應該更大。最近幾年,帶頭降價的房地產開發企業幾乎都是央企背景的企業,擔負保障性住房建設的企業也多為央企背景的企業,所以央企涉足房地產不能簡單否定。
房產稅是否增加購房成本
房產稅試點上海、重慶兩地率先“破冰”。而最近國內一知名網站的調查數據顯示,超過八成的網友反對對居民住宅征收房產稅。3月3日下午,一些代表委員對房產稅開征問題展開激烈交鋒。
開征房產稅,增加的稅負轉嫁到老百姓身上,增加購房成本,最終推高房價。不少受訪者對記者表示了開征房產稅的憂慮。
“房價同其他商品的價格一樣,是由房屋的開發成本、開發商利潤和供求關系決定的。開征房產稅,解決不了房屋的開發成本、開發商利潤和供求關系問題,因而也就難以從根本上解決房價上漲問題。”普華永道中天會計師事務所有限公司審計合伙人張國俊委員介紹,統計資料顯示,目前土地成本一般占到房價的25%以上,各項稅費占到房價的15%左右,建安成本費用等占到房價的30%左右,其余的為開發商的利潤。“這說明,要降房價,必須降低成本,尤其是其中的土地成本和稅費成本。而這都是開征房產稅無法做到的。”全國人大代表、重慶索通律師事務所律師韓德云也認為,“地價不降,房價無法下降。”
“開征房產稅不會影響百姓對住房的剛性需求,因為對一套房即滿足居民基本居住需求的住房是不予征稅的。商品房的價格再高,跟低端群體解決‘住有所居’沒有直接關系。因此房價即使被拉高,也不會影響民生。”財政部財政科學研究所所長賈康委員認為,開征房產稅會增加百姓購房成本說不通。
山東經濟學院房產研究所所長郭松海委員認為,住房的剛性需求事關百姓安居,屬于民生范疇,需要多渠道予以滿足或解決,僅靠調控商品房市場是杯水車薪。“事實也證明,剛性需求和改善需求、投資需求要用不同方式解決。對于投資需求,開征房產稅絕對沒有錯。”
即使是一些對開征房產稅持反對意見的代表委員也認為:開征房產稅是打擊炒房、調控房價的重要手段,也是地方涵養稅源、推動稅收體制改革的重要一步,不得不做。但是無論是試點,還是擴面,都須慎行。
面對是否繼續試點、是否推進“擴面”的爭論,賈康委員認為,房產稅的征收涉及各方面的利益,目前最好的方式是暫且擱置爭議,盡快在試點城市總結出成功經驗,再針對經驗、教訓進行討論,爭取在“十二五”期間“擴面”成功。
“房產稅的開征,會從個別試點城市向一線城市、二三線城市推進,也會從增量房向存量房推進。”郭松海委員說,試點要深入推進、總結經驗,擴面要穩妥開展、因地制宜。
張國俊的看法則相對激進。“開征房產稅,應該警惕、糾正某些地方政府借調控房價之名,行開辟稅源之實的嫌疑。”他認為,許多地方財政收入主要靠賣地,土地財政被認為是推高房價的罪魁禍首,因此,一些地方政府急于尋找新的稅源。“房產稅的征收對象會逐步從增量向存量推進,范圍逐步擴大,并且來源穩定,必然受地方政府青睞。”
“據我了解,試點地區有一些問題非常棘手,若不解決則改革難以推進。”全國政協委員、蘇州大學法學院教授楊海坤舉例,目前上海和重慶都是按房屋評估值征稅,但評估機構有的隸屬財政系統,有的隸屬稅務系統,有的則由社會中介機構承擔,難以統一。“要‘擴面’,須先把試點做好。要做好試點,與其爭論合法性,不如先討論一些更實用的問題。”
(綜合本報記者趙琳、董卿、賈瑞君和新華社報道)
王云峰
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