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山東商業(yè)房地產(chǎn)系列談—濟(jì)南篇 |
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寫字樓市場(chǎng)漸入佳境
濟(jì)南作為省會(huì)城市，是山東省的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心。近幾年，濟(jì)南城市建設(shè)發(fā)展迅速，除住宅建設(shè)之外，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)已成為新的亮點(diǎn)，城市建設(shè)的整個(gè)發(fā)展趨勢(shì)與省會(huì)城市的身份愈來愈吻合。濟(jì)南不僅僅要建設(shè)成為適宜人居的城市，同時(shí)還要適于交流、創(chuàng)業(yè)和發(fā)展。同時(shí)大量新興的服務(wù)行業(yè)需要更加良好的辦公商務(wù)平臺(tái)。因此，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)是下一步的開發(fā)重點(diǎn)。金龍大廈、齊魯國(guó)際大廈、銀座索菲特等早期寫字樓項(xiàng)目已成為區(qū)域的中心，同時(shí)也帶動(dòng)了第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
２００４年濟(jì)南寫字樓，主導(dǎo)市場(chǎng)的銀座數(shù)碼廣場(chǎng)、融基大廈、明珠國(guó)際商務(wù)港、發(fā)展大廈、天業(yè)創(chuàng)展中心、東環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)等項(xiàng)目在功能配套、運(yùn)用現(xiàn)代科技和管理服務(wù)上頗有創(chuàng)新，成為市場(chǎng)的新寵。這些項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，銷售火爆。可以說濟(jì)南的寫字樓開發(fā)正在逐步走向成熟，２００４年更有陽光１００、三箭、普利、三慶等主流開發(fā)商的介入。未來濟(jì)南的寫字樓市場(chǎng)必將出現(xiàn)百花齊放的喜人局面。
商鋪開發(fā)力度不夠
濟(jì)南商鋪市場(chǎng)一直沒有火起來，可投資商鋪屈指可數(shù)，濟(jì)南目前僅有的幾個(gè)大型商鋪有濟(jì)北物流、興濟(jì)河商城、明珠新世紀(jì)廣場(chǎng)等項(xiàng)目。濟(jì)南的商鋪以萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)為代表，因得到“沃爾瑪”等國(guó)際連鎖企業(yè)的支持，走的是訂單式商鋪的模式，其風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)就小的多。
但是在目前的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商中，更多的是以傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不懂商業(yè)的現(xiàn)象普遍存在，對(duì)商業(yè)的認(rèn)識(shí)比較淺，在進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域后覺得無所適從，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)商、物業(yè)管理商三方交接不規(guī)范等現(xiàn)象嚴(yán)重。
專家指出，開發(fā)商鋪的定位很關(guān)鍵。開發(fā)商應(yīng)該經(jīng)過縝密的調(diào)查和嚴(yán)格的選址，確定商業(yè)物業(yè)的最佳開發(fā)地段和準(zhǔn)確定位，規(guī)避和降低風(fēng)險(xiǎn)，而不是轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商不應(yīng)僅在銷售上做文章，更應(yīng)考慮到業(yè)主或商家的利益。商鋪開發(fā)的關(guān)鍵是要實(shí)現(xiàn)投資價(jià)值的最大化，實(shí)現(xiàn)開發(fā)商、投資者和經(jīng)營(yíng)者多贏的局面。
沿街商鋪資源缺乏
２００４年濟(jì)南因主要道路的拓寬，沿街商鋪資源嚴(yán)重缺乏，市區(qū)內(nèi)基本上沒有一條人氣極旺的綜合性商業(yè)街。一直寄予厚望的泉城路，因風(fēng)格和定位不明確，經(jīng)營(yíng)管理缺乏戰(zhàn)略性，商業(yè)街整體感較差。花園路一直也在致力于打造“濟(jì)南的三里屯”，但是資源和力度不到位。其實(shí)濟(jì)南市區(qū)缺少郊區(qū)仲宮的“國(guó)際風(fēng)情街”這種類型的商業(yè)物業(yè)。
城市的商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，應(yīng)該是城市的總體發(fā)展規(guī)劃的重要組成部分，商業(yè)主管部門要同城市規(guī)劃等部門密切配合，共同領(lǐng)導(dǎo)和參與規(guī)劃的制定和實(shí)施工作，從這個(gè)方面來說濟(jì)南的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿薮蟆?BR> （韓 春）
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