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去庫存,成了房地產市場最熱門的關鍵詞。加快農民工市民化消化庫存也成了各地逐步探索的重要方式。農民工進城買房,目前需求量有多少?農民工進城買房落戶,目前有哪些障礙和難題亟待解決?進城買房后,廣大農民工兄弟如何真正實現“市民化”,在戶口、上學、看病等問題上跟城里人享受一樣的待遇,真正扎根城里,沒有后顧之憂。近日,記者做了深入了解。

想買90平米房落個戶,首付難湊房貸難批愁人

今年27歲的魯寧在濟南打工5個年頭,媳婦跟著他從老家到了省城,他們想多賺點錢,在城里有個小窩,孩子能在城里上個好學校。

面朝黃土背朝天,魯寧家祖輩三代務農,現在父母在淄博沂源縣的村里種地。高中畢業后,他在家里干過一段農活,但是賺的錢太少了,忙活一年,純收入也就一萬三千多塊錢,為了貼補家用,父親在農閑時還得外出打工。

雖然沒有文憑和技術,魯寧干過麻辣燙、擺過地攤、賣過水果……在朋友介紹下,他在一家裝修公司穩定下來,每月能賺三千多塊錢,活多的時候還能多賺點。

總這么漂著也不是事,家里老人也催著他盡早成個家。過年的時候,父母把家底掏了掏,加上魯寧兩口子攢的錢,一共可以拿出13萬塊錢。“父母不了解省城的行情,以為這些錢能買個房了。”魯寧最近看了很多房子,對濟南的房價比較了解。濟南新房的均價在每平米8657元(世聯地產1月房地產月報),90平米的房子,總價為77.9萬,三成首付款就是23萬。

“我也看過新聞,說是現在首付款也能付20%,這樣可以交15.58萬。”魯寧說,但是這個政策對貸款人的要求也挺高,他的工友們也都說,像他們這種打工的很難申請到這種優惠政策。

“90平米的房,你們可能說干啥買這么大的?”魯寧也是無奈,他了解過在省城落戶的條件,外地人就得買90平米以上的房才能落戶。他和媳婦盤算著,在城里得有個戶口啊,沒有城里戶口,孩子還得回村里,那就沒法在城里劃片上學了。沒有城里戶口,他們看病,各種保障政策也沒法享受。如果這樣,那跟在村里沒什么不一樣。

跟魯寧一起打工的工友對政策研究得更細,就算他們能把首付款湊足,銀行貸款未必能批下來呢。“我現在沒社保,收入也不穩定,如果湊上23萬首付款,貸款30年的話,每月還款額為2919元。”魯寧仔細算過一筆賬,他有時候一個月還賺不了這么多錢呢,他聽說銀行還得要收入證明,要求每月的收入得是還款額的2倍以上。

山東三箭置業集團有限公司油漆粉刷工陳雪萍做過統計,他們公司400多名工人在不同的工地流動干活,收入不穩定,貸款不好批,對于他們的貸款,銀行都很謹慎,認為貸款風險較高,銀行都擔心后續管理上會有麻煩。

攢足30%的買房首付,全家需要3年不吃不喝

記者了解到,像魯寧一樣想在城里買房安家的農民兄弟真是不在少數,山東省住建廳做過統計,山東省的農民工數量在1000萬人左右,去年全省商品房銷售面積為9700萬平米,根據各市農民及農民工的購房比例推算,這兩個群體買房的面積在2000多萬平米,購房需求占了總體需求的21%,這一比例是不低的。

濟南市建設部門有關人士稱,像農民和農民工買房的需求主要集中在三個方面:結婚買房、孩子上學、養老。正是有這么多需求,國家也在鼓勵我們“農民工市民化,消化房地產庫存”。

山東大學經濟學院副院長、房地產研究中心主任李鐵崗教授說,鼓勵農民工買房,省里的三、四線城市將迎來利好,這些城市庫存壓力大并且房價不是太高,農民工承受的壓力相對較小,買房需求更利于實現。像房價較高的一、二線城市,靠農民工去庫存,機會不大。

國家信息中心宏觀經濟形勢課題組也發布了報告,假設農民工市民化進程加快,原住租賃房和單位宿舍的農民工逐步實現自購房并落戶,如果每年將自購房比例提高5個百分點,則有841萬農民工實現在城鎮購房。按照兩個農民工組成一個家庭并育有一個孩子,以及農民工人均居住面積30平方米計算,將新增3.78億平方米左右的住房需求。假設新房交易占70%的比例,則有2.65億平方米的新房需求,相當于2015年住宅銷售面積(11.24億平方米)的23.6%,潛力巨大。

房價高,這是農民工買房面臨的最現實問題。清華大學教授蔡繼明算了一筆賬,據統計數據,現在庫存的房,保守估計每套50萬元。外出農民工平均收入是2864元。如果一個農民工家庭有兩個人工作,1年家庭收入不過5萬元,攢足30%的首付需要一家人不吃不喝3年的收入。買房后還有稅費、裝修等各種費用,負擔確實不小。

省城一家大型房企有關負責人說,農民工進城買房會遇到普遍性的三個難題:村里宅基地上都有房子,但是這些房子現在沒法抵押,這就很難籌到足夠的首付款；多數農民工沒有穩定的工作和收入,銀行貸款會受到影響。此外,農民工最為關心的問題是,他們現在農村種地,有一些優惠的政策,進城后,能不能跟城里人享受到一樣的教育、醫療等公共服務和資源。

探索破解“貸款難”,推進戶籍制度改革

城鎮化的過程中,像魯寧一樣的農民工兄弟怎樣才能“市民化”呢?他們買房的需求和預期怎樣去真正實現呢?很多地方也出臺了刺激農民工買房的政策,比如說:給予財政補貼、稅收減免、利息補貼等支持政策；研究擴大公積金繳存基本面,將農民工納入公積金繳存范圍等。

山東省住建廳房地產市場建管處處長張國強說,山東正在貸款難上做著探索,與中國農業銀行合作,針對農民及農民工群體推出一種轉向貸款“安家貸”,門檻低,還款靈活。比起普通的商業貸款,這種政策可以針對農民工收入不穩定的特點,還款可以不用每月來還,還款額、還款的期限可以適當放寬。

除了政策上的補貼刺激外,蔡繼明建議,推進我國戶籍制度改革,保障農民工、居民選擇居住城市、居住點的自由。

山東省住建廳廳長王玉志說,房地產市場的去庫存是和全省的城鎮化,農民工的市民化緊密結合在一起的。通過戶籍制度的改革及農民工市民化的措施,把農民工進城后的落戶、就業、入學、社會保障等問題也可以真正解決,使他們可以真正實現市民化。

全國人大代表、山東三箭置業集團有限公司油漆粉刷工陳雪萍說出了農民工兄弟的心里話,在城里買個房子不僅僅是住的,最主要的是沒有后顧之憂地生活。很多農民工兄弟在城里買了房還是不愿把戶口遷到城里,最主要的原因就是舍不得村里的新農合啊、農田補助等保障,有了這些心里就會有安全感。同樣的,農民工到了城里后,不簡單是解決身份問題,更重要的是能“住得下,有保障”,能享受跟市民相同的待遇,這樣才能真正扎下根來。

全國政協委員、華夏新供給經濟學研究院院長賈康也提出了建議,農民工進城買房,政府給出的購房補貼是非常必要的,幫助他們把需求落實。進城買的房不僅僅是商品房,也可以是一些其他形式的房產,比如公租房、共有產權房等。賈康也特別提到了農民工進城后的基本公共服務均等化,尤其是社會保障制度和教育制度的均等化,這種配套性的城鎮化系統推進很重要,真正做好農民向市民角色的轉型。