大眾網(wǎng)8月19日訊近期,濟(jì)南工業(yè)北路張馬屯“新地王”事件持續(xù)升溫,周邊在售項目的“封盤漲價”牽動著廣大購房者敏感的神經(jīng)。聯(lián)想到6月底的唐冶“地王”,濟(jì)南土地市場瘋了嗎?針對此情況，7月28日，濟(jì)南市建委公布公告，自2016年8月1日起，啟用濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用等級評價管理，對濟(jì)南市從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)信用將等級分為AAA、AA、A、B、C5個等級。
另外，為了嚴(yán)格土地市場交易行為，防范和打擊囤地、炒地行為，有關(guān)部門將在房地產(chǎn)企業(yè)誠信評估體系和信用名錄中對違規(guī)單位予以記過處罰。另外，已供出土地的開工率也將處于更嚴(yán)格監(jiān)管下。目前，土地熟化移交建設(shè)單位后，未按照合同要求開工的企業(yè)將被約談、被通報和被函告，如滿一年后還不開工還需逐年繳納地價20%的閑置費。如拒不按期開工，開發(fā)商將被限制參與競拍和拿地。
齊魯晚報·齊魯壹點記者 周青先 攝
“地王”是個例，底價成交是主流
“現(xiàn)在拿地必須得解放思想,太保守了拿不到。”隨著濟(jì)南土地市場的持續(xù)升溫,一位房企負(fù)責(zé)人感慨,濟(jì)南上半年土地成交創(chuàng)新高,庫存量減少,而出于市場開發(fā)的需要,大家又必須得拿到土地,“各大房企都抱著這樣的決心,對于地塊,尤其是好地段稀缺資源的爭搶就成了必然。”
不過,世聯(lián)行山東區(qū)域總經(jīng)理朱江表示,近期濟(jì)南高價“地王”的出現(xiàn)只是個案,不能完全代表濟(jì)南整體的市場行情。
記者查詢今年1月到8月的濟(jì)南土地成交記錄后發(fā)現(xiàn),底價成交仍是市場主流,激烈爭奪的地塊也就是6月底的唐冶、韓倉河地塊以及8月的張馬屯地塊。
“土地供應(yīng)的區(qū)域分化比較明顯,住宅地塊成交的主力都在東部,像西客站片區(qū)主要是商業(yè)地塊,天橋和高新大多是工業(yè)用地。”朱江說,統(tǒng)計顯示,從6月份以來,已出讓居住用地約3000畝,建筑體量為460萬平方米。
“濟(jì)南特別是東部新區(qū)高速發(fā)展,產(chǎn)業(yè)和人口聚集能力增強(qiáng),吸引力也越來越強(qiáng)。”山東大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長、房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗說,目前成交和爭搶的主力在東城,中央商務(wù)區(qū)建設(shè)不斷加快,加之新東站、軌道交通等交通網(wǎng)絡(luò)和周邊配套逐步完善,都預(yù)示著濟(jì)南東拓步伐再次提速,對周邊城市和購房者吸引力正在增強(qiáng)。
從全國的土地市場來看,北上廣深一線城市土地市場競爭激烈、地價較高,很多大型房企把注意力轉(zhuǎn)向二線城市中房價尚未大幅上漲的城市。濟(jì)南近年來房地產(chǎn)市場一直比較平穩(wěn),總體價格不高,引來不少外地大型房企入局。
“跟濟(jì)南同等類型的省會城市,比如鄭州、合肥等,無論是地價還是房價,都比濟(jì)南高,鄭州的房子均價在13000元左右,相比之下,濟(jì)南的土地市場對房企更有吸引力。”朱江說。
上半年供地少兩成，成交價漲了21%
統(tǒng)計顯示,上半年濟(jì)南商品房預(yù)售面積、銷售額分別增長15.9%和20.3%,住宅去庫存周期由年初9.6個月縮至7.7個月。綜合來看,住宅去庫存壓力不是很大,處于良性區(qū)間。“這也是房企拿地?zé)崆楦邼q至關(guān)重要的因素。”李鐵崗說,除此之外,濟(jì)南實施舊城改造,居民房屋征收貨幣化補(bǔ)償比例提高了,拆遷居民購房需求旺盛,也帶動了房地產(chǎn)一級市場向好。
庫存在持續(xù)下降,但上半年卻沒有足夠的土地流入市場。對此,省城一家負(fù)責(zé)土地熟化的公司負(fù)責(zé)人坦言,土地供應(yīng)之前要先進(jìn)行拆遷熟化,而拆遷有時不會像預(yù)期那樣順利,這需要時間和周期。而且拆遷之后的土地也不可能馬上就進(jìn)行轉(zhuǎn)讓,還取決于土地的熟化程度,這是影響土地供應(yīng)的一大因素。
由于濟(jì)南上半年住宅用地供應(yīng)同比少了22.9%,僅3543畝,住宅地塊成交價格已經(jīng)同比上升了21%,成交均價達(dá)到485萬元/畝。當(dāng)然,這主要緣于6月底成交的唐冶片區(qū)七宗住宅用地均出現(xiàn)了高溢價的情況,其中五宗溢價率在200%以上,拉高了整個住宅用地市場的成交均價。“總體來說,處于穩(wěn)中上漲。”朱江說。
全年供地8000多畝，以往才五六千畝
記者了解到,為了保證住宅土地的充分供應(yīng),穩(wěn)定市場預(yù)期,近期,濟(jì)南將有1300余畝居住用地掛牌出讓。此外,根據(jù)年初供地計劃,年底前還有約4000畝居住用地可供應(yīng),各區(qū)各平臺將加快土地熟化,盡快推向市場。從今年全年看,住宅用地供應(yīng)量為8000多畝,將明顯超出以往每年五六千畝的供應(yīng)量,這也是近幾年來住宅用地供應(yīng)首次大幅增長。1月至8月的住宅供應(yīng)量,已經(jīng)相當(dāng)于以往全年的量。
此外,根據(jù)濟(jì)南的土地儲備情況,預(yù)計明年市區(qū)還有約8000畝經(jīng)營性用地可以投放市場。
年底前向市場投放的4000畝居住用地主要分布在哪兒?記者了解到,主要是歷城區(qū)彩石片區(qū)、王舍人片區(qū),歷下區(qū)劉智遠(yuǎn)片區(qū),天橋區(qū)鵲山片區(qū),市中區(qū)南北康片區(qū)等。
“像王舍人片區(qū),因新東站和地鐵建設(shè),未來的發(fā)展和規(guī)劃都比較好。南北康片區(qū)也是比較成熟的片區(qū),再加上鵲山片區(qū),可以滿足市民在省城東、南、西、北各個區(qū)域買房的需求。”李鐵崗說。
業(yè)內(nèi)測算,未來4000畝的土地供應(yīng)可以形成700萬平米的開發(fā)量,這會對市場帶來怎樣的影響?朱江說,2013年至2015年,濟(jì)南的住宅預(yù)售面積分別是700萬平米、800萬平米、1000萬平米,“從今年的市場行情看,全年的成交量在1000萬平米左右。”朱江說,算上今年1月到8月初的土地供應(yīng),今年全年的住宅土地供應(yīng)將形成1300萬平米左右的市場供應(yīng),總體上可以滿足市場上的住宅需求。
“土地市場供應(yīng)四面開花,這也決定了未來住宅產(chǎn)品的分布是全市范圍的。”朱江說,廣大購房者無需恐慌,也不要受近期部分熱地的影響去恐慌性買房,還得從個人居住需求出發(fā)。
房企信用分?jǐn)?shù)及對應(yīng)等級
可享受開發(fā)項目預(yù)售資金監(jiān)管交存額度為50%等優(yōu)惠政策100分(含)以上： 優(yōu)秀(AAA級信用)90(含)—100分：良好(AA級信用)80(含)—90分： 合格(A級信用)60(含)—80分： 預(yù)警(B級信用)60分以下： 失信(C級信用)未取得預(yù)售許可證或現(xiàn)售備案證明，擅自銷售或變相銷售商品房，每次扣分5分。
8月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，其中，濟(jì)南7月新建住宅價格指數(shù)環(huán)比增長0.9%，同比增長6.9%，比去年均價增長6.6%，漲幅較小。濟(jì)南7月二手住宅價格環(huán)比增長0.5%，同比增長4.1%，較去年均價增長4.2%，在70城中漲幅較明顯。
7月份一線城市房價同比漲幅收窄，二三線城市同比漲幅擴(kuò)大。其中廈門、南京和合肥三個熱點二線城市分別以39.6%、34.9%和34%的漲幅，繼續(xù)超過上海、北京和廣州 33.1%、22.7%、19.5%的漲幅。濟(jì)南6.9%的同比漲幅在二線城市中仍處低位。另外，7月的環(huán)比漲幅卻呈現(xiàn)持續(xù)收窄態(tài)勢。70個大中城市中，7月份上漲的城市有51個，比上月減少4個;下降的城市有16個，比上月增加6個。環(huán)比價格變動中，最高漲幅為廈門的4.6%，合肥以4.2%緊隨其后，均比上月有所收窄。
上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，短期來看，在土地價格走高的背景下，買家入市的意愿或再度被激活。蘇州、南京等城市出臺調(diào)控政策，不排除投資資金再度回流一線城市的可能。因此后續(xù)房價仍有一定上行動能，但是風(fēng)險也在進(jìn)一步累積中。從歷史走勢來看，土地一波交易高潮后樓市進(jìn)入調(diào)整的概率是非常高的。
鏈接：濟(jì)南“地王”附近有二手房一天上調(diào)25萬
2016年上半年濟(jì)南二手房網(wǎng)簽量達(dá)到2015年網(wǎng)簽量的70 . 75%。“地王”張馬屯地塊附近樓盤有房主甚至將自家房子掛牌價格提高了25萬元。面對部分二手房價格大幅上漲，專家表示只是短時間內(nèi)市場火爆，不可持續(xù)。
2016年上半年濟(jì)南二手房共網(wǎng)簽33321套，達(dá)到了2015年網(wǎng)簽量的70 . 75%。與2015年上半年的網(wǎng)簽量20756套相比增加了12565套，漲幅為60 . 54%。鏈家網(wǎng)濟(jì)南主編羅貴洋介紹，今年二手房市場非常好，但不及新房市場火爆。“主要原因是濟(jì)南新樓盤較大，購房者可選擇余地較多。再者，二手房房主惜售的情況比較多。”
“現(xiàn)在歷下二手房漲幅最高，主要由于這邊配套完善，新房源也少。其中受CBD影響較大，靠近CBD的名士豪庭掛牌價格也由年初一萬五千左右的均價提高到7月的兩萬元左右。”房天下數(shù)據(jù)中心工作人員介紹，但同樣靠近CBD的銀座花園掛牌均價則由年初的一萬六千元上漲到7月的一萬七千元。
“其中漲幅最少的則是槐蔭區(qū)，槐蔭區(qū)二手房量比較多，靠近西客站，新盤也比較多。”房天下二手房濟(jì)南總監(jiān)張洪慶說。
國家統(tǒng)計局發(fā)布的全國70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，自去年4月開始濟(jì)南二手住宅價格就先于新房進(jìn)入下行通道，到今年4月濟(jì)南二手住宅價格才止跌，6月份環(huán)比上漲0 . 3%，這是自去年4月份以來首次環(huán)比上漲。
8月12日，萬科地產(chǎn)以6 . 78 億元拿下了濟(jì)南張馬屯地 5塊，業(yè)內(nèi)人士推算樓盤售價要在1 . 6萬元/平以上。房天下二手房數(shù)據(jù)中心工作人員介紹，“恒大城在售房源掛牌均價在9000元/平到1萬/平之間，張馬屯拍地之后，在售房源價格出現(xiàn)了一輪上調(diào)。8月13日，部分業(yè)主將價格上漲5萬到25萬元不等。其中一套130平的房子，去年年底掛出價格是130萬元，5月份業(yè)主提高到135萬元，現(xiàn)在掛牌價為160萬元。”
（綜合濟(jì)南時報、齊魯晚報、生活日報消息 稿件統(tǒng)籌：李曉寧）
