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對(duì)濟(jì)南、青島等熱點(diǎn)和潛在熱點(diǎn)城市，要確保房價(jià)環(huán)比不增長。在近日舉行的山東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，山東省住建廳如是表示。
“在自上而下的壓力下，濟(jì)南房價(jià)今年應(yīng)該能保持穩(wěn)定。但長期看，我們?nèi)钥锤邼?jì)南房價(jià)。尤其是，政府的供地效率將很大程度上決定未來的市場走勢。”濟(jì)南某知名開發(fā)商的副總經(jīng)理孫先生認(rèn)為。
世聯(lián)行山東區(qū)域董事總經(jīng)理朱江分析認(rèn)為，通過行政手段也能實(shí)現(xiàn)確保房價(jià)環(huán)比不上漲這一目標(biāo)。但從長期的角度說，增加土地供應(yīng)、實(shí)現(xiàn)供需雙方平衡，才能讓市場更加健康。
城鎮(zhèn)化中的“安居行動(dòng)”
“確保濟(jì)南、青島房價(jià)環(huán)比不增長，這并不是一個(gè)新目標(biāo)。自去年10月各地進(jìn)行大規(guī)模房地產(chǎn)調(diào)控以來，市場上已經(jīng)有這樣的信息。對(duì)這個(gè)目標(biāo)，我們持謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度。”合富輝煌（中國）山東公司副總經(jīng)理許傳明對(duì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者說道。
許傳明分析，從市場情況看，庫存仍然不足，去年高價(jià)拿地的項(xiàng)目將在今年進(jìn)入市場，短期看濟(jì)南房價(jià)環(huán)比不上漲有難度。但政府的決心巨大，也有足夠多的辦法來實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。
山東省住建廳提出，今年山東省將實(shí)現(xiàn)160萬農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化和120萬城中村城邊村原有居民市民化，常住人口和戶籍人口城鎮(zhèn)化率均提高2個(gè)百分點(diǎn)左右。
在房地產(chǎn)市場調(diào)控方面，要堅(jiān)持分類指導(dǎo)、因城因地施策，濟(jì)南、青島等熱點(diǎn)和潛在熱點(diǎn)城市，要增加住宅及用地有效供給，繼續(xù)執(zhí)行好限貸限購、限價(jià)銷售等措施，確保房價(jià)環(huán)比不增長；其他城市要以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，有序推進(jìn)商品住宅去庫存，積極化解非住宅庫存。防止商品房交易量和價(jià)格暴漲暴跌。
行政手段可直接控住房價(jià)
記者了解到，在目前的濟(jì)南房地產(chǎn)市場，一些開發(fā)商在價(jià)格方面已經(jīng)受到直接的行政壓力。比如，如果樓盤價(jià)格過高可能無法拿到預(yù)售證，或者不能進(jìn)行網(wǎng)簽，從而影響開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)速度。
朱江也認(rèn)為，通過行政手段能夠?qū)崿F(xiàn)房價(jià)環(huán)比不增長這一目標(biāo)。但他同時(shí)認(rèn)為，從長期看，還是要通過增加供應(yīng)來實(shí)現(xiàn)市場的平衡。如果市場供應(yīng)不足，即使行政手段暫時(shí)穩(wěn)住了房價(jià)，也會(huì)為下一波房價(jià)的報(bào)復(fù)性反彈埋下伏筆。
前述孫先生則分析稱，濟(jì)南房地產(chǎn)市場的潛力仍很大。“房地產(chǎn)是和經(jīng)濟(jì)相關(guān)的，濟(jì)南的經(jīng)濟(jì)近來呈現(xiàn)較好的發(fā)展勢頭。根據(jù)濟(jì)南市披露的信息，去年全年濟(jì)南的幾組經(jīng)濟(jì)數(shù)字很亮眼——預(yù)計(jì)全市稅收收入增長13.8%，居全省第一位；預(yù)計(jì)完成固定資產(chǎn)投資3965億元，增幅13.4%，增幅全省第一；完成進(jìn)出口總額634億元，增幅12%，增幅全省第二；高新技術(shù)產(chǎn)值占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值比重達(dá)到43.6%，居全省第一。在15個(gè)副省級(jí)城市中，濟(jì)南的一般公共預(yù)算收入、固定資產(chǎn)投資、進(jìn)出口總額增幅排名也較靠前。另外，我國的城市化進(jìn)程還遠(yuǎn)沒有結(jié)束，這會(huì)給房地產(chǎn)發(fā)展帶來持久動(dòng)力。”
在房價(jià)方面，孫先生的觀點(diǎn)與其他幾位業(yè)內(nèi)人士相同：“在調(diào)控政策的高壓之下，確保房價(jià)不增長的目標(biāo)是能夠?qū)崿F(xiàn)的。但長期的趨勢，要看土地供應(yīng)的效率。”
土地供應(yīng)效率是根本
山東省住建廳明確提出，要增加濟(jì)南、青島等地的住宅及用地有效供給。
經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者注意到，在剛剛過去的2016年，濟(jì)南共拍賣了129宗國有土地的使用權(quán)，總面積為716萬平方米，規(guī)劃的地上建筑面積是1744萬平方米。
在這些土地中，居住以及居住、商業(yè)混合用地共84宗，總面積519萬平方米，規(guī)劃地上建筑面積約1218萬平方米。其中，帝華地產(chǎn)拍下的5宗土地因未能繳納土地出讓金，最終未能成交。扣除這些，濟(jì)南去年最終成交土地124宗，其中居住以及居住、商業(yè)混合用地81宗，總面積約491萬平米，規(guī)劃地上建筑面積約1160萬平方米。
“這樣的土地供給，總體低于市場需求。去年全年，濟(jì)南住宅銷售的面積為1400多萬平方米。”許傳明對(duì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者說。
孫先生則分析稱，政府已經(jīng)多次釋放出信息，將增加土地供給，但土地供給的效率很重要。“土地也是一種產(chǎn)品，也有一個(gè)生產(chǎn)周期。就濟(jì)南市場而言，土地的供給，一方面是靠政府的平臺(tái)來熟化，另一方面是靠開發(fā)商熟化。但在土地拆遷熟化的過程中，面臨著種種的實(shí)際困難，有些效率很低。”
孫先生舉例道，“我們公司在老城區(qū)負(fù)責(zé)熟化一塊土地，目前已經(jīng)基本拆遷完成，但因?yàn)橐恍┘?xì)小原因，導(dǎo)致土地遲遲不能入市。”
另外，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，濟(jì)南在去年對(duì)開發(fā)商熟化土地的政策進(jìn)行了調(diào)整。調(diào)整之后，參與土地熟化的開發(fā)商不能再像以往那樣可以擁有惟一拍地資格，這也影響了開發(fā)商熟化土地的積極性。
“目前很多開發(fā)商熟化土地的積極性較低，因?yàn)樵谑旎疬w之后，土地可能會(huì)被其他開發(fā)商拍走。在這種情況下，市場更依賴于國資平臺(tái)，而它們熟化土地的速度將直接影響市場供給，并進(jìn)而影響房價(jià)。”孫先生說。
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