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　　助力“購租并舉”，土地政策再出重磅！8月28日，根據國土資源部、住房城鄉建設部印發的《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，農村集體建設用地可建租賃住房，北京等13個城市將試點先行。

　　2016年年底召開的中央經濟工作會議再談“長效機制”，確定了“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，首提長效機制金融、土地、財稅、投資、立法五大手段。

　　如今時間已過去8個多月，樓市長效機制也一步步浮出水面。

　　房屋供給側改革

　　購租并舉+共有產權住房

　　從去年底開始，多地明確發力租賃住房市場。至今，北京、上海、廣州、南京、佛山等地紛紛推出租賃住房性質用地，累計出讓土地面積已達144.1萬平方米。統計顯示，北上廣未來五年租賃用地計劃供應面積將達3825公頃，占同期住宅供地面積比例超26%，深圳也已明確未來五年人才住房和保障性住房用地面積不少于總用地面積的60%。

　　除一線城市外，部分熱點二線城市也已明確要加大租賃住房供地比例。福州市明確，未來五年租賃住房面積占住宅用地比例將達10%。

　　7月中旬，住建部、國家發改委等九個部委聯合印發《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，從融資、土地供應、盤活租賃房等角度提出加快住房租賃市場的發展，廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等成為首批開展住房租賃試點的12個城市。

　　種種跡象表明，我國部分城市住房供應正從“重售輕租”轉向“購租并舉”。“購租并舉”的邏輯是在供給側增加有效的住房供應，在租賃和購房兩端同時發力，打造多層次的住房體系，緩解供需矛盾，穩定市場預期，使房地產市場平穩健康發展。

　　對于外來人口來說，除了通過體面的、成本相對低的租賃“扎根”城市，也可以通過共有產權等理性購房模式，擁有產權住房并成為“有產者”。

　　本月初，北京推出的“共有產權住房”政策也引起了軒然大波，官方稱之為“長效機制”之一，隨后廣州也表態建立探索共有產權住房制度。北京的共有產權住房是保障房中自住房的升級，多入了政府入股，范圍和力度比此前的自住房政策有所擴大。共有產權房通過共有產權的制度設計，已基本實現對中低收入階層的定向發力。

　　租賃市場等方面的調控實際上是從供給側方面進行改革，這抓住了市場新問題的關鍵和根本。

　　土地市場供給發力

　　擴大土地供給+集體建設用地入市

　　但目前的房地產市場格局卻存在租購嚴重失衡：鏈家研究院數據顯示，2016年中國房地產市場交易總規模超20萬億元，其中新房12萬億元，二手房6.5萬億元，租賃房卻不到2萬億元。

　　打破這一失衡，土地政策率先發力。8月28日，根據國土資源部、住房城鄉建設部印發的《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，北京、上海、南京、杭州、廈門、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、沈陽、成都等13個城市將開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。到2021年底，要在試點城市成功運營一批集體租賃住房項目，完善規則，形成可復制、可推廣的改革成果，為構建城鄉統一的建設用地市場提供支撐。

　　除了農村集體建設用地以租賃住房用地方式入市外，此前各地也在擴大土地供給。今年4月份，住建部和國土部發布關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知。通知指出，各地要根據商品住房庫存消化周期，適時調整住宅用地供應規模、結構和時序，對消化周期在36個月以上的，應停止供地；36-18個月的，要減少供地；12-6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。文件出臺之后，多個熱點城市發布了擴大供給的計劃，包括北京、上海、深圳和廣州等四大一線城市。

　　需求端調控護航

　　“限購”向“調供需”轉變

　　租賃市場等方面的調控實際上是從供給側方面進行改革，那么限購、限制交易、限價等需求側層面的調控又進行的如何呢？從樓市的需求端來看，雖然各地限購措施仍抓得緊，但到具體層面，又出現了細微的變化。部分城市給出了房補、解決周轉房、解決落戶等政策，使得原來的“限制”政策向“調供需”轉變。

　　長沙市規定，在長沙工作、具有專科及以上學歷或技師及以上職業資格的人才，購買首套房不受戶籍和個稅、社保繳存限制。落戶政策方面，長沙市規定高校畢業生“零門檻落戶”。

　　8月17日，濟南市出臺戶口遷移新政，取消購房、投資納稅落戶條件限制，實行居住就業落戶。杭州市政府發放高學歷人才生活補貼，碩士每人2萬元，博士每人3萬元。余杭區提供首期5000套可拎包入住的人才公寓，鼓勵打造青年公寓租房市場。并提高本科及以上高校畢業生公共租賃住房補助標準，可享受每月最高720元租房補助，補助年限最長6年。南京也有針對人才的購房和落戶政策，只要達到一定條件，就無需滿足目前南京的“限購”政策。

　　住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌近期表示，“我國房地產行業目前有兩個發展任務和目標：一是解決老百姓住房問題，尤其是一二線城市中低收入家庭 ‘夾心層’的住房問題難點；二是促進房地產市場平穩健康發展。在這兩個任務目標指導之下，通過調控的短期行為和長效機制兩者結合，從而實現房地產平穩發展尤其是房價相對平穩。”

　　齊魯晚報·齊魯壹點任志方 據新華社、財經等整理

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