初審編輯：魏鵬
責(zé)任編輯：高崇敏
限價、漲幅小的新房搶走了大批買家，二手房市場成交量明顯萎縮，局部房價出現(xiàn)松動，之前報價虛高的部分房源不惜降價甩賣。業(yè)內(nèi)人士指出，整體來看漲幅逐步回落是大趨勢，畢竟去年漲得太猛。漲幅回落也好，個別降價也罷，其實是市場回歸理性的正常現(xiàn)象，要理智看待。
推銷一下午只兩人看房
“您還考慮三室的房子嗎？現(xiàn)在有房主急賣，報價直接降了15萬。”濟南一家中介機構(gòu)的經(jīng)紀人王先生挨個給之前的客戶打電話，忙活了一下午，只有兩個買家愿意周末跟他去看房。
王先生告訴記者，近來他所在門店的二手房成交量嚴重下滑，“再不開張，真得吃土了。”他努力推銷的這套二手房，算是南城高檔社區(qū)里的搶手房源。三室兩廳兩衛(wèi)，130平方米左右，戶型方正，全明設(shè)計，戶口、學(xué)區(qū)都沒有使用，附贈一個地下車位。房主精裝修之后就因工作調(diào)動到了外地，總共住了幾個月的時間。
“這套房子要是放在半年前，肯定很搶手，那時候一堆客戶等著買學(xué)區(qū)房呢。那一波購買力過去了，拖到現(xiàn)在有點尷尬。二手房買賣都是一房一價，價格高低與房主心態(tài)有很大關(guān)系。”王先生說，有的房源之前報價太過虛高，在如今市場熱度整體減弱的情況下很難出手，賣家不得已只好下調(diào)價格。
半年前加價如今甩賣
記者聯(lián)系到房主盧女士，她說，今年五一假期的時候，自己想趁市場行情好，把濟南這套閑置了好幾年的房子出手變現(xiàn)。因為當(dāng)時在深圳，明顯感覺到房價漲不動了。隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的持續(xù)加碼，她覺得早晚會傳導(dǎo)到濟南這些二線城市。
中介機構(gòu)的經(jīng)紀人王先生按照當(dāng)時的市場行情，建議她報價330萬元。房源掛出去之后，他們門店迎來了十幾個意向客戶，其中有一個買家愿意全款買。盧女士說，就在這關(guān)鍵時刻，另外一家中介的經(jīng)紀人打來電話，“跟我說報330萬低了，他們剛賣了一套差不多的房子，340萬成交的。”
于是盧女士直接把報價提高了10萬元。“當(dāng)時賣房的也不多，我覺得，按照之前的速度，應(yīng)該還能漲一段時間。沒想到，看房的人不少，可一直賣不出去。現(xiàn)在沒耐心繼續(xù)等了，325萬就賣。像空調(diào)什么的家電也白送。”
漲幅回落是大趨勢
王先生說，降價賣還是很有效的。11月初，他的一個客戶想在東部某樓盤買新房，著急把名下的一套老房子降價處理掉，一是為了騰出購房名額；二是為了籌集資金，現(xiàn)在全款買新房可以優(yōu)先選房，貸款的話，首付越高選到目標房源的幾率越大。“他一旦選到房就必須在七天之內(nèi)交錢，否則房源不再保留了。”
由于總價比市場價低10萬元，這套房子很快就成交了，現(xiàn)在已經(jīng)完成過戶，賣家拿著錢去買新房了。
“現(xiàn)在市場就是這樣，很多房子掛出去好幾個月賣不動，也有的很快就被搶了，這和性價比有關(guān)。”濟南一家房產(chǎn)中介負責(zé)人坦言，局部二手房價格下降，多數(shù)是事出有因，配套、物業(yè)、品牌等過硬的二手房，價格依然很堅挺。整體來看漲幅逐步回落是大趨勢，也是回歸常態(tài)。畢竟去年漲得太猛。漲幅回落也好，個別降價也罷，其實是市場回歸理性的正常現(xiàn)象，要理智看待。
新房二手房價格倒掛
今年以來，新房受限價等政策因素的影響，漲幅很小。“新房政府限價，所以相當(dāng)一部分購房者都去淘新房了，二手房的購買力在一定程度上被稀釋、削減。”省城地產(chǎn)圈的一位資深人士稱，二手房市場相對自由，賣方可以捂房惜售、自由喊價，甚至坐地漲價都不會受限制。很多房主跟風(fēng)，報價虛高的情況不在少數(shù)，這也是導(dǎo)致成交量降低的一大因素。
現(xiàn)在一手房、二手房價格倒掛現(xiàn)象比較突出，以市區(qū)某大型樓盤為例，精裝修的新房售價在2萬元/平方米，同樣大小的二手房，沒有低于2.5萬元/平方米的。除了入住時間晚兩年這個劣勢之外，新房在戶型、規(guī)劃設(shè)計、維護成本等方面都有很大優(yōu)勢。
新房搶破頭，二手房日漸冷清。有的中介機構(gòu)業(yè)務(wù)量減少，干脆想辦法重新拾起新房代理的兼職生意，給開發(fā)商的售樓處送客戶，成交一套拿幾千元不等的傭金，雖然比二手房2%的中介費低很多，但相對來說省心，不用操辦后續(xù)環(huán)節(jié)。
全款“土豪”少了 首付3成能進場
省城樓市風(fēng)向有變，但未來房價難預(yù)測
特殊的市場背景下，今年濟南一些熱門板塊的樓盤房源緊俏，甚至連續(xù)出現(xiàn)一開盤就秒光的怪現(xiàn)象。現(xiàn)在這種情況有沒有變化？記者調(diào)查了解了最近一周的市場情況，發(fā)現(xiàn)開盤就售罄的形勢有所改觀，全款買房的人逐步減少，部分樓盤開始接受三成首付的客戶進場選房了。
新房開盤難再秒光
一段時間以來，濟南熱點區(qū)域的新房屢屢出現(xiàn)開盤就售罄的現(xiàn)象，全款優(yōu)先選房，六成首付都不一定能買到。到11月下旬，這一非正常勢頭有所減弱。據(jù)第三方機構(gòu)監(jiān)測，最近一周，省城至少有7個住宅項目開盤，包括中海華山項目、萬科龍湖城市之光、中新錦繡天地、綠地新里程、龍湖春江酈城等，整體去化率接近八成。值得注意的是，這些項目加推房源，沒有一家“秒光”的。賣得最好的一個住宅項目去化率在95%左右，此前每次開盤都是當(dāng)天100%賣光。
也就是說，新盤的緊俏程度有所降低。當(dāng)然，開盤當(dāng)天的去化水平和各個項目的蓄客時間長短有一定關(guān)系，偶爾一兩次的開盤去化率波動不能代表風(fēng)向發(fā)生根本性的轉(zhuǎn)變，但也能說明一定的問題，即：有資金實力又有購房資格的群體并非無窮無盡，隨著時間的推移，數(shù)量在逐步減少。
對低首付的剛需族開放
記者從東部幾個熱點樓盤了解到，全款買房的比例在逐步降低，但六成首付的購房群體仍是主流。“幾個月前，我們?nèi)羁蛻裟苷嫉?0%以上，六成首付的客戶都不一定能選上房，三成首付的壓根沒有機會。現(xiàn)在，客戶質(zhì)量在滑坡，全款的越來越少，首付六成的一定能選到房，甚至連三成首付的也能進場了。你得隨行就市，行情在變化，誰也沒辦法。”一家熱銷樓盤的內(nèi)部人士透露，之前有底氣挑客戶是因為供求關(guān)系擺在那里，現(xiàn)在情況已經(jīng)變了。
下半年以來，購房者胡先生奔走在各個樓盤之間，想方設(shè)法把首付款湊得高一點，以爭取選房機會更大。“我就想趁著限購限價趕緊買上一套，過去這兩年漲怕了。”前幾天，有一家樓盤的置業(yè)顧問通知他，有一部分剩余房源，首付三成的話也可以選。最終因為樓層和戶型不好，胡先生放棄了。
臨近年末，各個樓盤面臨的銷售指標任務(wù)、回款壓力越來越大。此前屢試不爽的“全款買房優(yōu)先、六成首付替補”最佳銷售狀態(tài)也受到嚴峻挑戰(zhàn)。由于市場上土豪級“肥肉”被搶得差不多了，勢必要對低首付的剛需族開放。但不可否認的是，如果全面接受三成首付的話，開發(fā)商的客戶量還是很充裕的。
房價未來走勢很難預(yù)測
目前，很多購房者最為焦慮的大概是，這房子到底還搶不搶？未來房價走勢如何？
業(yè)內(nèi)人士指出，樓市調(diào)控進入深水區(qū)，租售并舉、共有產(chǎn)權(quán)房等一系列創(chuàng)新思路逐步試點，各種措施都在落實“房子是用來住的不是用來炒的”定位。房地產(chǎn)行業(yè)的政策性極強，這也決定了房價未來走勢很難被預(yù)測。就濟南來說，正在步入快速發(fā)展期，在軌道交通、北跨戰(zhàn)略等潛力股的拉動下，房價總體上會保持波浪式穩(wěn)定上升狀態(tài)。“對于自住購房者來說，沒有必要過度在意房價大勢，該買就買，畢竟是滿足居住需求。這就好比普通市民開車加油，老盯著原油期貨行情，有多大意義？投資性購房另當(dāng)別論，當(dāng)前的限售政策下，房產(chǎn)的投資周期在五年以上，誰也不敢說，五年之后這筆投資的實際收益有多少。特別是那些抱有賭一把心理的，不惜借高利貸、違規(guī)抵押湊首付，押寶將來房價還會大幅上揚，非理性投資風(fēng)險絕對大幅增加。”
中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心《中國住房發(fā)展報告》項目組23日發(fā)布的2017年11月《住房市場發(fā)展月度分析報告》顯示，熱點城市樓市基本熄火，多數(shù)樣本城市二手房價漲幅趨近于零。其中，作為房地產(chǎn)投資投機典型城市的廊坊，10月環(huán)比大跌5.74%，居樣本城市跌幅之首，半年房價已累計下跌30.18%。
大數(shù)據(jù)房價指數(shù)（為月度二手房價格指數(shù)，指數(shù)樣本目前覆蓋了約三十個主要城市和數(shù)十個重點城市的主要城區(qū)）顯示，10月，樣本城市房價環(huán)比平均上漲0.2%，其中大多數(shù)城市房價環(huán)比漲跌幅均處于-1%-1%的區(qū)間內(nèi)。樣本城市中，漲幅高于1%的僅有成都、杭州、煙臺等少數(shù)幾個城市。另有廊坊、北京、上海、惠州、重慶、蘇州、鄭州、天津、廣州9個城市房價環(huán)比下跌。
作為樓市重要風(fēng)向標的北京，10月房價環(huán)比下跌1.16%，并已經(jīng)連續(xù)環(huán)比下跌6個月。而作為房地產(chǎn)投資投機典型城市的廊坊，10月環(huán)比大跌5.74%，居樣本城市跌幅之首。
從半年房價累計漲幅看，始于2017年3月的新一輪各地房地產(chǎn)市場調(diào)控風(fēng)暴，有效抑制了房地產(chǎn)泡沫的進一步擴張。大數(shù)據(jù)房價指數(shù)顯示，10月，樣本城市中，有廊坊、北京、天津、上海、合肥5個城市，半年房價已分別累計下跌30.18%、14.53%、9.8%、2.14%、0.17%。
（生活日報）
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