近日，國土資源部（下稱“國土部”）在派出多個調研組分赴全國開展大規模調研結束后，將涉及全國1457宗閑置土地的《有關房地產開發企業土地閑置情況表》交予銀監會、證監會進行風險排查。

    1457宗閑置土地的名單告訴我們，很多房地產開發商的財富是讓土地閑著放著，放出來的。這種在閑置中增值的財富，可能數以千億萬億計。

    改革開放，億萬人民的積極性創造性迸發，工業化城市化發展，造就了中國經濟的奇跡，并構成了中國房地產業發展和土地財富升值的大背景。

    然而，當土地升值后，升值的財富主要應該由誰分享呢？

    近六成閑置由政府原因造成

    這份名單詳細列出了省區市、項目名稱、閑置土地的受讓人、合同簽訂時間和約定的開竣工時間等內容。截至去年9月30日，全國閑置土地總計達1457宗，閑置面積達9772公頃，其中70%以上為住宅用地。

    北京、廣東、海南、重慶等地成為閑置土地“重災區”，其中，北京160宗，廣東324宗，海南141宗，重慶151宗。上海的閑置土地面積為零。

    在閑置原因中，由于政府原因造成的土地閑置達849宗，占總數的58.2%。

    “上榜”者中，不乏大型開發商旗下項目，包括泛海建設、新世界地產、華潤置地、和記黃埔地產、中遠地產、萬通地產等，還包括一些大型央企如中國聯通、網通旗下公司。

    曾聲稱“三分之一開發商只囤地不蓋房”的SOHO中國董事長潘石屹對于“黑名單”給予了極大關注，稱這在市場上引起的反響像投下一枚炸彈，清理閑置用地是降低房價的最根本辦法，他曾建議國土部對外全部公開這份名單。

    囤地與供地不足之爭

    事實上，每當房價暴漲之年，“囤地”就會被視為房價上漲的重要推手。去年房價飆升月份，業界曾掀起一場關于囤地推高房價還是土地供應不足推高房價的爭論。

    國土部下屬的《中國國土資源報》去年就曾刊文稱，就土地供應而言，假設政府平均每年無條件地向全國開發商出讓1億平方米住宅建設用地，看起來土地供應量大大增加了，可是這些土地到了開發商手里，可能馬上就會被囤掉7000萬平方米，其余的3000萬平方米慢慢開發。

    就此話題，潘石屹曾表示，企業之所以囤地是預期土地會升值。“如果明天地價是下跌的，開發商就不會囤地，開發商（囤地）的預期就是未來兩年土地供應不足。”

    而華遠集團總裁任志強的答案是，手中有糧心中才不慌，土地供應不足是囤地根本原因，“一個人老擔心下一頓沒飯吃，就會把饅頭留下來一半。”

    企業主動囤地大賺一把

    資本市場的偏好，也使企業囤地之風盛行。一位房地產企業高管對記者透露，土地儲備是房地產公司的重要經營環節，土地儲備之成敗對上市公司的市值具有重要影響。

    該高管表示，機構投資者對上市房地產公司一般會采用凈資產值（NAV）法進行保守的估值。開發物業的凈資產值，等于現有開發項目以及土地儲備項目在未來銷售過程中形成的凈現金流折現值減負債。一般而言，土地儲備越高，NAV就會越高。

    企業并非造成土地閑置的唯一原因，一位業內人士表示，目前土地閑置大體分兩類，企業自身原因造成的占46%。

    但不管是被動還是主動，近些年地價的飛漲，涉及“囤地”的企業大都賺取了大把的銀子。 據《第一財經日報》

央企也是囤地大戶

    ■中房：一地塊閑置17年

    歷史悠久、主業為房地產的央企——中國房地產開發集團公司（下稱“中房”）也與閑置土地脫不開干系。

    在海南，中房攀枝花房地產開發總公司三亞分公司的旅游別墅山莊項目閑置已超過17年，幾乎是眾多閑置土地中歷時最長的地塊之一。資料顯示，中房早在1993年5月10日便將該地塊握在手中，當時取得土地的代價僅為288萬元。而中房集團九江房地產開發公司位于安徽省宿州市一塊占地1900平方米的商服用地至2009年9月30日止，也處于閑置狀態。該地塊于2003年11月19日取得，并約定于2004年12月30日開工。這兩幅閑置土地均是企業自身原因而形成的土地閑置。

    ■華潤：北京東三環捂地5年

    很難想象，在國貿以南僅僅兩公里的北京東三環雙井橋西南角，高樓林立之中竟然有一塊超過5年尚未動工的不毛之地。

    5年前的2005年5月，北京華潤置地通過競價取得了優士閣二期公建用地的使用權，并將其定位為純寫字樓項目，案名為銀杉國際中心。資料顯示，該地塊的約定開工時間為2005年12月，約定竣工時間為2007年6月30日。至今，由于企業自身原因，該地塊一直沒有動工跡象。

    作為該地塊的一級開發商，盡管當初對外宣布的成交價為1.6218億元，但實際上該地塊的合同價款僅為4096萬元，折合樓面價僅為1280元/平方米。如今，隨著北京地鐵10號線的開通和雙井地區的日臻成熟，該區域內寫字樓的售價已超過25000元/平方米，相當于該地塊樓面地價的19.5倍，升值空間異常可觀。

港資開發商是囤地老手

    ■新世界中國：地價暴漲374倍

    新世界中國無疑是此次港企開發商涉嫌土地閑置的最大代表企業。

    名單顯示，新世界被指涉及囤地的三幅土地，包括燕京大廈、新世界家園三期西側公建樓及新景商務樓，上述三宗土地閑置均是因為企業自身原因所致。

    新世界中國從土地閑置中獲利頗豐。以新景商務樓為例，根據當時的合同約定，新景商務樓地塊供地面積為7500平方米，合同價款675萬元。另據公開資料，新景商務樓地塊規劃總建筑面積69872平方米，其中包含寫字樓37814平方米和商場11600平方米。按此計算，樓面價僅96元/平方米。

    距離竣工時間都已經過去了3年多時間，新景商務樓項目仍是雜草叢生。而根據附近的行情，新景商務樓地塊預計售價3.6萬元/平方米。短短5年時間，這塊土地的價值已經暴漲了374倍。

    ■和記黃埔：兩地塊進“黑名單”

    繼李澤楷旗下的公司捂地被北京市國土資源局通報后，李嘉誠旗下的和記黃埔再次涉嫌土地閑置而被列入此次的“黑名單”。進入名單的是北京逸翠園2H1、2H2地塊，土地用途為住宅用地。

    根據名單列舉的資料，和記黃埔地產（北京朝陽）有限公司為逸翠園2H1、2H2地塊的開發商，約定開工時間是2005年2月27日，約定竣工時間是2006年10月31日。不過，逸翠園土地閑置是由于政府原因導致的。

    逸翠園項目位于朝陽路板塊姚家園地段，這也是和記黃埔在北京的第一個項目。不過，2006年底，逸翠園第一期交房時由于質量問題被業主曝光，最終公司對這批房子進行了整改。目前，逸翠園項目一期疊拼現房已售罄，二期預計2010年下半年開盤。但按照合同約定的竣工時間，該項目已經捂地近4年。

胡葆森:

資產升值非開發商之功

    “假如我20年前買了一塊地，即使到今天都沒有開發，我們依然獲利頗豐。為什么？大家知道，假如20年前這塊地的售價是20萬元一畝，今天可能已經是600萬元、800萬元一畝了，漲了近40倍。這一數字也會包含在資產負債表上。但其中有多少是我們自己的功勞呢？”

    不久前，在一次公開演講中，河南建業集團董事局主席胡葆森如此坦言。

    胡葆森說，改革開放30年，我們今天拿出資產負債表的時候，其中多少資產是依靠我們的經營賺取的利潤？比如就建業而言，18年中賣房子所賺的純利潤有多少？可能連20個億都沒有。可是上市時根據香港專業評估師評估，資產負債表上顯示的資產已經達到100多億。這個數字是怎么出來的？為什么賣房子賺的利潤不到20億，而評估出來資產是100多億？

    講到這里，胡葆森舉出了本文開頭的例子。他解釋說：“除當時花20萬元買這一畝地是我們的功勞，地價升值出來的這幾十倍利潤也是我們的功勞嗎？其中有我們自己的功勞，但更多的功勞應該歸功于社會整體財富的升值與全球財富的整體升值，而我們的這塊資產也跟著升值。”

    “因此大致可以判斷說，現在幾乎所有企業的資產可以被視同為三份：一份是自己的智慧、膽量、判斷力等；一份是30年中國改革開放的大環境，以及由此帶來中國財富的整體升值；第三份是全球和平、穩定、經濟一體化的大前提。社會整體財富的升值放大了你的智慧，也放大了你的財富。”

    我們看到，在2009年的中國內地富豪榜上，《福布斯》400榜有154位房地產行業的個人或家族，而同期美國的富豪榜上，地產商缺席前40名，這被認為是“美國富豪與中國富豪的最大區別”。2009年胡潤百富榜同樣發現，房地產業是富豪們的主要財富來源，在上榜行業中，房地產富豪超過制造業、金融與投資業，高居第一。