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　　嚴厲打擊開盤中炒號倒號、全面叫停認籌、拍賣溢價率超過100%的土地出讓款15日內繳清……面對瘋狂愈演愈烈的樓市，調控的靴子終于落地。

　　28日，住建部約談20天后，濟南正式出臺《房地產市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(以下簡稱《通知》),八條規(guī)定涉及土地供應、拍賣、價格指導、炒號倒號等。由于未出臺限購限貸等嚴厲的措施，業(yè)內解讀這次的“濟八條”為“體現政府的態(tài)度，潑潑冷水、降降預期。”

　　“濟八條”的出臺，是為了讓狂熱的房地產市場降溫。截至今年8月份，濟南房價連漲13個月，一年來的漲幅超過10%。7月份濟南房價已超過同省的青島，8月份濟南更是上榜“全國房價前十”，位列第十名。土地市場，自6月29日以來，“區(qū)域地王”頻頻出現，土地競拍輪數屢屢攀升;樓市更是一片“繁榮”，“日光盤“頻現，有的樓盤房價甚至一個月漲四五千元。與市場的狂熱相比，購房者的“買漲不買跌”的恐慌情緒進一步放大，“買房了嗎?”“漲多少錢了”等等，樓市成為市民茶余飯后最熱門的話題。

　　市場的不理性引起有關部門重視。9月初，住建部約談了濟南市政府，提出要保護和支持剛性需求，打壓投資性需求，增加有效供應，抑制房價過快上漲。隨后，濟南有關部門進行了專題調研。9月23日市政府召開了專題會議，對房地產業(yè)調控拿出了初步意見。9月27日，濟南市再度召開專題會議，對措施進一步完善后，出臺這則《通知》。

　　新出臺的“濟八條”首先對土地供應提出要求，要加大居住用地供應規(guī)模，并加快節(jié)奏。居住用地競賣保證金方面有所提高，由原來的起始價20%提高到30%。土地出讓價款繳納期限更加嚴格，尤其是溢價率比較高的土地，超過100%的溢價率，要在15天內結清，此前是半年結清。

　　針對當前房屋預售、銷售市場上比較普遍的違規(guī)認籌、惡意炒房、倒號炒號等行為將加大管控并嚴懲。其中，商品房預售許可管理方面是“濟八條”的最大亮點。與以往預售許可制不同，這次增加了“實施必要的價格指導”，前提是“對預售報價明顯高于項目前期成交價格或周邊同類在售項目價格的”。打個比方說，假如某樓盤上個月售價1萬/㎡，這個月想大幅漲價至1.3萬/㎡，申報預售時，有關部門將出手管控，實施“價格指導”。不過，據了解，“明顯漲價”這一行為，目前并沒有鑒定標準，到底是漲500元還是漲2000元、3000元算是“惡意漲價”，仍待政策進一步細化。

　　值得注意的是，盡管“濟八條”對多方面進行了調控，但并未出臺限貸、限購這一“王牌”政策，這讓不少業(yè)內人士有些意外。“從政策力度上來看是為了體現了政府的調控態(tài)度，給濟南房地產業(yè)潑潑冷水、降降預期。”世聯(lián)行山東區(qū)域總經理朱江認為，“能給狂熱的市場調節(jié)起到多大的作用，還要看看市場反應。”

　　對此，濟南市住建委相關人士也表示，下一步將根據市場反應，不排除有進一步收緊措施的出臺。

　　■八條新政解讀

　　一、土地供應

　　住宅用地供應要加量加快

　　原文：加大土地供應，穩(wěn)定市場預期。綜合考慮經濟發(fā)展、土地資源、市場需求等多種因素，分區(qū)域均衡供地，擴大 居住用地供應規(guī)模，加快供應節(jié)奏。

　　影響：加大土地供應是緩解“搶地”最狠的一招。國土部門表示，年底之前將加大居住土地供應規(guī)模和力度，剩余的 4000畝供地加快推出，區(qū)域均衡方面，供地分布在全市各個區(qū)，大面積供地集中在彩石、南北康等片區(qū)。

　　力度 ★★

　　二、保證金、出讓金

　　攔住小開發(fā)商倒地

　　1、原文：提高居住用地(含兼容居住用地)競買資金條件，防止非理性競爭，依法嚴厲查處違約行為。提高居住用 地競買保證金比例。競買保證金由現行不低于出讓起始價20%提高到30%以上，熱點區(qū)域、地塊可提高到50%以上。

　　影響：以9月21日榮盛地產摘下郭店“地王”為例，這塊地起始價為1.47億元，保證金為3000萬元。按照新政，保證 金需繳納4500萬元左右，最高可繳7000多萬元。其實，目前開發(fā)商們不差錢，增加的幾千萬元對他們來說都是小兒科。 不過一些靠拿地轉手出讓或再合作開發(fā)的本土小開發(fā)商來說，壓力不小。

　　力度 ★

　　錢不多的房企拿地難了

　　2、原文：縮短土地出讓價款繳納時間。土地出讓起始價不超過3億元(含)的，土地出讓價款應在出讓合同簽訂之日 起30日內全部繳清。土地出讓起始價超過3億元且溢價率不超過50%(含)的，土地出讓起始價款的50%及全部溢價部分 應在出讓合同簽訂之日起30日內繳清，剩余價款應在出讓合同簽訂之日起90日內繳清;溢價率超過50%的，土地出讓價 款應在出讓合同簽訂之日起30日內全部繳清。凡溢價率超過100%的，土地出讓價款應在出讓合同簽訂之日起15日內全部 繳清。

　　影響：這是濟南首次把土地出讓金和溢價率掛鉤。以6月29日帝華地產40多億拿下的“唐冶地王”為例，此前規(guī)定拍 地簽合同后兩個月內繳納一部分錢，剩下的半年內結清。新規(guī)之后，以這宗地的290%溢價率來看，要在15天內繳清。這 對房企的資金儲備要求更高了，這個門檻將一些實力不強的房企攔住了。

　　力度 ★★★

　　三、預售許可管理

　　價格指導防“亂漲價”

　　原文：嚴格商品房預售許可管理。開發(fā)企業(yè)申請商品房預售許可時，應據實進行價格申報，根據項目品質、區(qū)域等條 件合理定價。對預售報價明顯高于項目前期成交價格或周邊同類在售項目價格的，實施必要的價格指導。

　　影響：8月份濟南某樓盤借勢“萬達文旅城簽約”，一個月漲價四五千元，這種行為以后將得到嚴控。房企去住建委申報預售證時，申請的預售房價將橫向、縱向比較，比該樓盤以前房價高太多，或者比周邊樓盤高太多，將拿不到預售證。

　　力度 ★★★★

　　四、預(銷)售監(jiān)管

　　嚴禁認籌

　　原文：開發(fā)企業(yè)未取得商品房預售許可，不得以電商團購、認購、預訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用。已取得預售許可的商品住房項目，開發(fā)企業(yè)須在10日內一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，嚴格按申報價格明碼標價對外銷售并及時網簽，不得非法挪用商品房預售資金。嚴厲打擊捂盤惜售等擾亂房地產市場秩序行為，對違反相關規(guī)定的開發(fā)企業(yè)，依法暫停網簽銷售，記錄不良行為為，降低信用等級。

　　影響：不管市場好壞，違規(guī)認籌，一直是房地產業(yè)的“潛規(guī)則”，近期更是大行其道。有關部門若真的瞪起眼來監(jiān)管，將有效打擊炒作行為，讓市場更真實、更理性。

　　力度 ★☆

　　五、嚴厲打擊炒號倒號

　　投資客炒號倒號不行

　　加強對房產中介及承銷機構監(jiān)管，嚴厲打擊房地產開盤中炒號倒號、侵犯群眾購房權益和其他損害房地產市場健 康發(fā)展的行為。對違反本規(guī)定的企業(yè)和機構，依法終止其經營行為，并吊銷資質和營業(yè)執(zhí)照。

　　影響：炒號倒號也一直存在，尤其是市場火爆的時候，一些投資客借機炒號倒號，從中牟利。但如何監(jiān)管到位是政策執(zhí)行的難點。

　　力度 ★

　　六、 原文：加大保障性住房建設力度，改善住房困難家庭居住條件。按規(guī)定調整租賃住房補貼標準，增強住房困難家庭租賃住房能力。

　　影響：長效之策，對短期市場作用不大。

　　力度 ☆

　　七、原文：加強房地產信息公開，對群眾關注度較高的房地產信息數據由相關主管部門及時準確向社會公布，引導媒體客觀真實地報道市場信息，倡導群眾理性購房。對散布虛假信息、哄抬房價、誘騙消費等侵害群眾利益、擾亂市場秩序行為，依法予以查處。

　　影響：房子到底賣的怎么樣?庫存還有多少?真實透明的市場，有利于打消購房者的恐慌情緒。

　　力度 ☆

　　八、原文：建立已供宗地建設手續(xù)臺賬，協(xié)調督促項目盡快開工，規(guī)范銷售行為，加大市場供應，合理控制商品房庫存結構。

　　影響：讓項目早開工，防止房企捂地坐等漲價再建。控制商用房和住宅的結構，則是宏觀層面的管控。

　　力度 ☆