房子降價的大門已經開啟?(記者崔榮杰攝)

□本報記者　崔榮杰
　　從去年4月份調控開始后,市民一直盼望的房價下降在剛剛過去的8月份終于有所“回應”。國家統計局18日發布的全國70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示,在繼上個月出現持平后,8月份濟南新房價格首次出現了0.4%的下降。而在國家統計局統計的我省四個城市中,三個城市新房價格環比下降,一個城市持平,出現了“全面停漲”的局面。業內人士普遍認為,下降幅度雖然普遍偏小,但從總體情況看,各界關注的價格“拐點”已在眼前。
全國過半城市房價“停漲”　業內認為房價“拐點”已到眼前
　　在18日國家統計局發布的數字中,房價不漲的城市首次占了上風。數據顯示,與上月相比,70個大中城市中,價格下降的城市有16個,持平的城市有30個,總體數量達46個。與7月份相比,8月份環比價格下降和持平的城市增加了15個。二手住宅方面,與上月相比,價格下降的城市有26個,持平的城市有17個,共計43個。與7月份相比,8月份環比價格下降和持平的城市增加了9個。
　　在統計的我省四個城市中,濟南、青島和煙臺新房價格均出現了環比小幅下降,濟寧房價與上月環比持平,而在7月只有一個城市房價環比小幅下降。二手房方面,8月四城市有兩城市房價環比下降。
　　“從總體情況來看,房價穩定已經沒有什么問題,房價環比下降和持平城市過半說明房價已經朝著‘拐點’走去。”山東大學房地產研究中心主任李鐵崗說。世聯怡高房地產顧問機構山東市場部經理梁偉也表示,單從房價持平和下降城市數量來看,房價“拐點”已在“眼前”,但目前離房價真正大幅下降還有距離,要看九十兩月市場的情況。
濟南新房價格年內首次環比下降0.4%　環比跌幅全國第二,將極大改變市場各方未來預期
　　濟南房地產市場向來以穩定為主,從上半年,根據國家統計局的數字,濟南新房價格分別以環比0.2%、0.4%、0.5%、0.5%、0.2%、0.3%的幅度“不緊不慢”地漲著,始終不肯向下“低頭”。直到進入下半年的7月份,濟南新房價格終于首次出現了“停步”,房價從此“轉向”。
　　據統計,在8月份濟南新房價格指數首次出現了環比0.4%的下降,同比有著3.2%的上漲,漲幅環比上月出現回落。在我省三個房價環比下降城市中,濟南跌幅高于青島(0.1%)和煙臺(0.3%)的幅度。在70個城市中,濟南環比跌幅僅次于重慶列全國第二。
　　對于濟南房價首次環比下降的原因,李鐵崗認為是房地產市場調控政策持續進行的結果,“0.4%的幅度不能說明什么大的問題,但在目前這個情況下反映了一個趨勢。”李鐵崗說,數字雖小但意義重大,能夠在很大程度上改變開發商和購房者尤其是后者的市場預期,對接下來的九十兩個月的市場產生重大影響。梁偉則認為,環比下降應該出于兩個方面的原因,一個是與該月的成交結構有關,市場上低價格的房子成交分量大,會整體拉低市場均價。而另一個重要因素是市場各家開發商推出的各種優惠措施,一定程度上拉低了市場的成交底價。
　　以目前濟南的房價來大體判斷,0.4%的環比降幅等于房價有了大約40元左右的下降。而這一情況與市場狀況和部分市民的感受也大體相同。市民郭先生正在為購買婚房而四處看房,近兩個月看的樓盤有七八家,“雖然一些樓盤的起價較低,但這樣的房子基本很少,大部分房子的價格和前期沒有什么區別,各種優惠加起來一平米能降個幾十塊錢。”郭先生說。
◎新聞分析　新房降價了　二手房還在漲
　　一二手房“價格倒掛”加劇,意味著“降價來臨”
　　與新房不同,8月份濟南二手房價格仍出現了環比0.2%的上漲,環比漲幅列全國第七,同比上漲3.2%。“一二手房市場經常會出現價格‘交替’的現象,但長期來看,兩者之間的走勢是一致的。”李鐵崗說。
　　記者了解到,目前濟南房地產市場上的一二手房“價格倒掛”現象正變得越來越普遍,不少新樓盤的價格穩定下來后,通過打折促銷等方式,價格較周邊二手房的價格反倒出現了下降。如省城二環南路附近一樓盤的新房均價在八千二三百元,但周邊二手房的價格在8500元以上。業內人士認為,一二手房市場是互動的,二手房集中在個人手中,對市場的反應較開發企業來說要緩慢,一手房市場“撐不住了”,二手房市場也會有反應。
　　“一二手房價格倒掛只有在市場處于低迷和房價向下走的時候才會出現,這也預示著房價下降馬上要來了。”梁偉說。
　　　　　　　　　　(記者　崔榮杰)

九月十月房價
降幅可能還要擴大
　　對于8月份的房價環比下降,業內人士表示也不排除有“偶然性”成分,房價是否真降了,還要看關鍵的九十月份市場情況和銷售效果,因此房價走向仍存“變數”。
　　業內人士分析認為,九十月份的房價或出現兩種情況,一種是房價真正出現全面大幅度下降,另一種是開發商加大促銷打折力度“死撐”,房價繼續穩定或是繼續小幅下降。
　　而面對購房者的持續觀望,特價房和“團購房”成為開發商增進銷量的主要手段。如省城北部一樓盤,日前推出的團購,滿30人,價格比均價降低四五百元,不少樓盤推出的團購活動都有類似優惠幅度。但業內人士也指出,由于數量相對存量房比例太小,單靠“特價房”和“團購房”開發商已難以“救場”,10月份市場存量房的數量將達到高點,開發商想真正走量還要全面降價促銷。
　　梁偉認為,下半年市場形勢將越來越“緊張”,開發企業銷量上不去,低于原定計劃,在資金壓力下就會想辦法“解決”,一部分自有資金低的開發企業會陷入困境。在最關鍵的“金九銀十”,出現“金九不金”、“銀十不銀”的狀況,到10月底,部分中小開發商或出現價格“直降”的情況。對于未來的價格走勢,梁偉更覺得短期內出現大幅下降的可能性較小,最有可能的是降幅逐步拉大。開發商通過更大幅度的打折促銷等活動,拉動房價繼續向下走,降幅會逐步擴大。　　　　　　　　(記者　崔榮杰)